Francisco Solla
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- relatorio.md: estudo de viabilidade (bar+lanchonete+artesanato+programacao), decisao 'investigar mais' - PLANO.md: plano de investigacao profunda com 6 frentes e Gates A/B/C - data/: analise de mercado, imoveis por bairro, premissas-modelo revisado (Anexo I ~5.4%, CMV ~36%), comparacao com renda fixa - data/: frentes desk 1-5 (pontos, publico/parcerias, fornecedores, regulatorio/tributario, fomento) + sintese - fornecedor indicado: Associacao Jaqueira (reserva: portfolio a confirmar em campo) - .pi/agents/investigacao-ponto.md: subagente de investigacao do projeto - ideia em funil marcada 'em analise'
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Comparação de retorno: centro de convivência × renda fixa (Tesouro/CDB)
Data: 2026-08-23 · Base: premissas-modelo.md (cenário-base, Comércio). Selic 14% (BCB, 23/08/2026).
Retorno do negócio (investimento R$ 171.000)
| Métrica | Valor | Nota |
|---|---|---|
| Lucro líquido (operação plena) | R$ 5.200/mês ≈ R$ 62.400/ano | após retirada do dono de R$ 2,5k/mês |
| ROE nominal (lucro/investimento) | ~36% a.a. | operação plena |
| Retirada do dono | R$ 30.000/ano | soma ao lucro = R$ 92.400/ano ao empreendedor |
| Ano 1 (rampa, ~82% capacidade) | ~R$ 18.000 | payback de ~40 meses empurra o retorno p/ frente |
Retorno da renda fixa (mesmo R$ 171.000, hoje)
| Instrumento | Bruto | IR (hold 1–2 a.) | Líquido | Rendimento anual |
|---|---|---|---|---|
| Tesouro Selic | ~14% | 17,5% | ~11,5% | ~R$ 19.700 |
| CDB 100% CDI | ~13,6% | 17,5% | ~11,2% | ~R$ 19.200 |
Fonte: Selic meta 14% (BCB); premissa de CDB=100% CDI e IR conforme tabela regressiva [hipótese de mercado, validar na emissão].
Como comparar (leitura honesta)
- Na margem o negócio "paga mais" (36% vs ~11,5%), mas o número 36% não precifica o trabalho do dono nem o risco/liquidez.
- Descontando o trabalho do dono: para o negócio rodar sem o dono operando, é preciso pagar ~R$ 4–5k/mês a um gestor. Isso consome quase todo o lucro (R$ 5,2k) → o retorno sobre o capital investido despenca para perto de zero.
- Conclusão: como investimento passivo, o centro de convivência é inferior ao CDB/Tesouro — mais risco, liquidez presa ~4 anos, retorno real dependente da atuação diária e do desempenho da casa.
- Só se justifica se o dono for o operador e valorizar a renda de trabalho + o projeto de missão. (Com a melhoria do modelo revisado de 23/08 — Anexo I ~5,4% e programação custeada por fomento — o ROE sobe para ~54% na operação plena, mas ainda dependente do trabalho do dono e da captação.)
Veredito de alocação
- Rendimento financeiro puro: renda fixa vence (menos risco, liquidez, retorno garantido pela Selic).
- Valor total para o empreendedor (renda + missão): depende do quanto o dono prioriza a atividade em si.
- Para decisão de alocação de capital, treat o empreendimento como consumo/missão + renda de trabalho, não como substituto de renda fixa.