Francisco Solla
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- relatorio.md: estudo de viabilidade (bar+lanchonete+artesanato+programacao), decisao 'investigar mais' - PLANO.md: plano de investigacao profunda com 6 frentes e Gates A/B/C - data/: analise de mercado, imoveis por bairro, premissas-modelo revisado (Anexo I ~5.4%, CMV ~36%), comparacao com renda fixa - data/: frentes desk 1-5 (pontos, publico/parcerias, fornecedores, regulatorio/tributario, fomento) + sintese - fornecedor indicado: Associacao Jaqueira (reserva: portfolio a confirmar em campo) - .pi/agents/investigacao-ponto.md: subagente de investigacao do projeto - ideia em funil marcada 'em analise'
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Frente 1 — Levantamento de pontos comerciais (100–200 m²) em Salvador
Data de acesso: 23/08/2026 · Fonte: anúncios ativos hoje (OLX Salvador e bairros; VivaReal/Imovelweb/Zap/Chaves na Mão como cruzamento). Anúncios vêm e vão — valores são de cotação, exigem confirmação em campo (falar com o dono, fiador/luvas, condição de obra).
Escopo do plano: aluguel de ponto 100–200 m² em Comércio, Centro Histórico, Canela, 2 de Julho e Campo Grande. Faixa-alvo do modelo: aluguel ≤ R$6.000/mês.
1. Imóveis ativos encontrados na faixa 100–200 m² (hoje, 23/08/2026)
| # | Bairro (eixo) | m² | Aluguel/R$/mês | Cond. | IPTU | Link/plataforma |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Barris (entre Comércio e Av. Sete) | 100 | 4.800 | nd | nd | OLX Ponto comercial no Barris |
| 2 | Nazaré (Centro/Saúde) | 170 | 4.500 | nd | nd | OLX (Direto p/ proprietário) |
| 3 | Saúde (Centro/Nazaré) | 160 | 5.500 | nd | 250 | OLX Casa Comercial |
| 4 | Saúde (Centro) | 128 | 3.490 | 150 | 340 | OLX Sala (tb. venda R$300k) |
| 5 | Saúde, Baixa dos Sapateiros | 180 | 6.000 | nd | 350 | OLX Loja (no limite) |
| 6 | Nazaré | 200/andar | 5.000 | nd | 900 | OLX prédio comercial (aluga pavimento de 200 m²) |
| 7 | Mares (perto do Comércio/porto) | 164 | 2.899 | nd | 207 | OLX Loja — mais barato da faixa |
| 8 | Massaranduba (junto ao Comércio) | 120 | 3.500 | nd | nd | OLX Galpão |
| 9 | Dois de Julho | 180 | 6.000 | nd | 850 | OLX Ponto (anúncio R$6.850) |
| 10 | Nazaré — Ponto/BAR em funcionamento | 200 | (venda) R$45.000 | 2.800 | 500 | OLX "Passo Ponto / Bar" — opção turnkey |
Legenda: nd = não informado no anúncio. Em OLX, fiador/luvas e condomínio
geralmente só aparecem no contato — anotar para confirmação de campo.
2. Comentário por bairro-alvo
- Comércio / Centro Histórico / Saúde / Nazaré / Barris / Mares — é AQUI que há oferta real na faixa. Pontos 100–200 m² entre R$2.899 e R$6.000/mês, com vários abaixo de R$5.000. Eixo boêmio-antigo, contíguo à zona universitária da Canela (UFBA, 1–2 km) e à movimentação do Centro. Atende ao preço-alvo do modelo. É o eixo mais promissor para a hipótese.
- Canela — hoje predominam salas pequenas (30–60 m²) ou pontos grandes (300–425 m², R$11,9–22 mil) no OLX/VivaReal. Sem oferta de 100–200 m² na faixa nesta varredura. Estratégia alternativa: locar ponto menor no Barris e operar como extensão do público da UFBA/Canela a ~1 km.
- 2 de Julho — poucas ofertas; a única na faixa (180 m²) custa R$6.000–6.850 (no limite/além da meta). Demais são salas pequenas ou prédios caros.
- Campo Grande — OLX tem uma única oferta de aluguel hoje (900 m², R$26.000, fora de escala). Zona nobre: sem ponto 100–200 m² ≤ R$6 k na varredura. Refuta a hipótese para Campo Grande como porta de entrada.
3. Veredito para o Gate A (existe ponto real ≤ R$6 k/mês?)
SIM, confirmado. Há pelo menos 8 pontos ativos na faixa 100–200 m² com aluguel ≤ R$6.000/mês (e 5 abaixo de R$5.000), concentrados no eixo Centro/Saúde/Nazaré/Barris/Mares — todos no entorno do bairro-alvo Comércio/ Centro Histórico e a poucos minutos do público universitário do movimento estudantil da Canela.
4. Custos fiscais/luvas típicos a confirmar (leitura agregada)
- TFF anual (Taxa de Fiscalização do Funcionamento, SEFAZ SSA) e IPTU são pagos à parte do aluguel (alguns anúncios já os informam).
- Fiador/caução e obras de adequação (cozinha, banheiro, som) são variáveis a negociar — imóveis do eixo Centro costumam ser antigos e pedir obra.
- O ponto nº 10 (bar em funcionamento, R$45 mil de venda) é uma alternativa turnkey que elimina custo de obra inicial — avaliar na fase de campo.
Fontes
Anúncios vivos em 23/08/2026 em OLX Salvador (geral, Centro, 2 de Julho, Campo
Grande), cruzados com VivaReal/Imovelweb/Zap/Chaves na Mão/Netimóveis. Detalhes
e links por anúncio em fontes.md.