Francisco Solla
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- relatorio.md: estudo de viabilidade (bar+lanchonete+artesanato+programacao), decisao 'investigar mais' - PLANO.md: plano de investigacao profunda com 6 frentes e Gates A/B/C - data/: analise de mercado, imoveis por bairro, premissas-modelo revisado (Anexo I ~5.4%, CMV ~36%), comparacao com renda fixa - data/: frentes desk 1-5 (pontos, publico/parcerias, fornecedores, regulatorio/tributario, fomento) + sintese - fornecedor indicado: Associacao Jaqueira (reserva: portfolio a confirmar em campo) - .pi/agents/investigacao-ponto.md: subagente de investigacao do projeto - ideia em funil marcada 'em analise'
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Preços de ponto comercial em Salvador por bairro
Data: 2026-08-23 · Dados de anúncios agregados (VivaReal/Imovelweb/OLX/Chaves na Mão/CasaMineira/Wimoveis) via busca web. Anúncios mudam; usar como faixa de referência, não como valor fechado.
Aluguel (comercial)
| Bairro | Referência (m² e R$/mês) | Custo/m² médio | Observações |
|---|---|---|---|
| Comércio / Centro Histórico | 38m² R$2.500; 80m² R$2.600; 130–140m² R$2.000–2.500 | ~R$25–30/m² | Mais barato; turismo + movimento diurno; salas pequenas desde R$650–1.000 |
| 2 de Julho / Campo Grande | 41m² R$2.200; 80m² sala R$5.500; 140m² (Campo Grande) R$13.000; 180m² R$13.000 | R$40–90/m² | Bohemio/estudantil; Campo Grande nobre e caro para área grande |
| Canela | 30m² R$2.000 (sala); pontos 300m² R$14.900; 425m² R$22.000 | R$50–75/m² (grandes) | Concentra UFBA/Direito e movimento estudantil; pontos grandes caros |
| Rio Vermelho | 27m² R$1.500; 66m² R$2.600; 130m² R$3.500; 135m² R$3.490 | ~R$77/m² | Maior bohemia noturna e fluxo; prêmio alto nos eixos (Av. Juraci Magalhães até R$13k/180m²) |
| Ondina | 30m² R$2.200; 32m² R$2.500; 47m² R$3.580; 80m² loja | ~R$60–85/m² | Universitário (UFBA Ondina), menos fluxo noturno que Rio Vermelho |
| Barra | 26m² R$3.200; 35m² R$5.000; pontos = R$100/m² méd | ~R$100/m² | O mais caro; turismo e acomodações |
Venda (compra de imóvel)
| Bairro | Exemplos | Valor/m² | Observações |
|---|---|---|---|
| Comércio / Centro | 50m² R$120k; sala 30m² R$78k; prédio 900m² R$155k; 28m² R$65k | ~R$2.400–3.100/m² | Mais baixo da amostra; prédios antigos no Centro Histórico |
| 2 de Julho | 28m² R$130k; 56m² R$90k; 104m² R$320k | ~R$1.600–6.800/m² | Faixa ampla; média R$6,8 mil/m² (misto residencial) |
| Barra | 65m² R$350k; 192m² R$2,1M; 187m² R$3M | ~R$7.400–8.000/m² | Alto; ponto empreendida (Barra Center) desde R$180–350k |
Leitura para o modelo
- A faixa útil de um ponto (bar + cozinha + salão de evento + área de artesanato) gira em torno de 100–200 m².
- Aluguel controlado: Comércio/Centro Histórico (R$3–5k/mês) e, em grau menor, 2 de Julho.
- Compra só é viável como alternativa em Comércio/Centro (~R$2.400–3.100/m²; imóvel de 150m² ≈ R$360–460k + obra).
- Barra/Rio Vermelho têm grande fluxo, mas aluguel/prêmio altos que consomem a margem do bar barato — incompatíveis com o modelo de preço acessível, salvo volume alto.
Fontes
Ver fontes.md (VivaReal, Imovelweb, OLX, Chaves na Mão, CasaMineira, Wimoveis — acessadas 23/08/2026).